Acheter un bien immobilier pour la première fois, par où commencer ?

Introduction

Comme beaucoup de français, vous rêvez peut-être de devenir propriétaire, d’avoir votre chez vous, votre nid douillet. Et ça y est, vous avez décidé de vous lancer dans l’achat de votre tout premier logement sur les conseils d’un proche ou tout simplement parce que vous l’avez décidé et que la situation économique et les taux exceptionnels le permettent. Mais le chemin pour parvenir à cet objectif final de devenir propriétaire est au fond assez flou. Vous ne savez peut-être pas comment vous y prendre et par où commencer.

Je connais bien ce sentiment. Je suis devenu propriétaire d’un appartement pour la première fois de ma vie cette année. L’idée a commencé à germer dans ma tête en 2015 lorsque certains de mes collègues de travail ont acheté. Mais je n’ai vraiment commencé à m’intéresser sérieusement qu’en 2016 et j’y ai passé toute l’année. Au début je ne savai pas trop comment m’y prendre, c’était pour moi une grande première pour ne pas dire l’inconnu. De plus, j'avais un peu peur face à l’ampleur de la tâche et des sommes d’argent mis en jeu.

En général quand on débute, on ne sait pas trop quoi faire: quelques lectures sur des sites internet, quelques recherches de temps à autre sur leboncoin, seloger ou sur pap.fr. On se dit que cette annonce a l’air pas mal, cette autre n’est pas terrible, ou que voilà une autre qui semble être l’idéal. Mais ça s’arrête là et on ne franchit pas vraiment le pas et finalement on ne fait rien. Et les semaines, les mois, passent. Si vous vous êtes retrouvé dans cette situation, c’est que comme moi, au début nous n’avons pas bien défini notre projet, ni nos objectifs.

J’ai décidé peu à peu de m’y mettre sérieusement, je me suis informé, je me suis organisé, j’ai cherché pendant un long moment et finalement j’ai trouvé mon bonheur.

Dans cet article j’essaierai de partager avec vous quelques éléments essentiels que j’ai compris qu’il faut faire pour que vous puissiez passer à l’action et bien préparer votre projet. C’est ce que j’ai fait moi-même, et c’est ce qui m’a aidé à avancer.

Qui sait, ce premier achat immobilier pourrait être l’achat de votre vie, alors autant s’y préparer convenablement.

L’importance de bien définir son projet

Je me suis rendu compte qu’il est très essentiel de définir son projet en amont pour éviter des erreurs de parcours. Nombreuses sont les personnes qui achètent sans vraiment se préparer et se retrouvent avec un bien acheté trop cher, ou qui demande beaucoup de travaux d’entretien, ou des charges de copropriété trop élevées, ou encore des mensualités qui plombent leur budget personnel (eh oui, je connais des personnes qui ont acheté et se retrouvent dans une situation financière difficile à la fin du mois parce que leur mensualité d’emprunt, plus toutes les charges et impôts qui s’ajoutent quand on devient propriétaire, sont devenues un poids financier trop lourd à porter pour elles). Je pense que personne, ni vous ni moi, ne voudrions mettre fin à nos activités de loisirs (sorties, dîners au restaurant, vacances et autres petits plaisirs) juste parce que notre maison nous coûte un bras chaque mois. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, il faut bien définir en amont ce que l’on va acheter comme bien.

Parfois tout simplement les gens ont peur de franchir le pas, parce qu’ils pensent à tort qu’un achat immobilier c’est le parcours du combattant alors qu’en réalité les différentes étapes sont plutôt simples. Certes certaines étapes prennent plus de temps que d’autres, mais en fait c’est un processus assez standardisé et assez bien réglementé, surtout en France. Toutefois cela peut devenir un casse-tête si on n’y fait pas attention et si on s’y prend mal. L’essentiel est de s’informer et de bien s’y préparer. Si on se prépare bien pour les différentes étapes d’un achat immobilier, l’expérience va devenir agréable et enrichissante.

Voici ci-dessous différentes questions que vous devez vous poser en premier, car elles vous permettront de mûrir votre projet.

Question #1: Pourquoi j’achète ?

C’est vrai, cette question est la première à se poser et c’est peut être la plus importante. Elle mérite de s’y pencher sérieusement. Au fond quelle est votre motivation, qu’est-ce qui vous pousse à acheter ? Peut être que vous souhaitez acquérir votre résidence principale car vous voulez ainsi vous constituer un patrimoine pour plus tard (c’est mon cas). Ou peut-être que vous en avez marre de payer un loyer trop élevé et que vous vous rendez compte que des mensualités d’emprunt + les autres charges d’entretien sont au fond à peu près égales à ce que vous payez actuellement en loyer. On peut également acheter pour avoir un toit à la retraite, lorsque les revenus vont baisser et qu’on se dit qu’être locataire à ce moment là risque de poser problème. Nombreux achètent également pour louer leur bien (faire de l’investissement locatif).

Dans tous les cas je vous conseille de prendre le temps de réfléchir à cette question car un achat immobilier est un achat conséquent qui vous engage sur plusieurs dizaines années. Acheter parce que tout le monde le fait n’est pas une réponse valable. Il faut que cet achat fasse partie de votre projet de vie.

Question #2: Quelle est ma vision à long terme ?

Quelle est votre vision à long terme ? Où vous voyez-vous dans 10, 15, 20 voire 25 ans ? Qu’allez vous faire de ce logement si votre situation personnelle et professionnelle change ? Et qu’allez vous faire une fois que le crédit sera remboursé ? Plusieurs réponses sont possibles: * Y vivre jusqu’à la retraite (rare chez les jeunes, mais possible). * Le garder pour ses (futurs) enfants * Le revendre quelques années plus tard pour acheter plus grand (c’est ce que font la plupart des gens); * Y vivre, puis à un moment donné lorsqu’à l’avenir je serai obligé de déménager pour des raisons personnelles (vie de couple, enfant supplémentaire) ou professionnelles (changement du lieu de travail), le mettre en location.

Prenons un exemple. Vous êtes jeune, vous vivez seul(e) actuellement. Dans quelques années, il est possible que vous décidiez de vous mettre en couple avec quelqu’un. Dans ce cas, qu'est-ce qui va se passer ? Qu’allez-vous faire de ce logement ? Sera-t-il adapté à votre nouvelle vie ?

Autre exemple: Vous vivez déjà en couple. L’arrivée prochaine d’un enfant risque-t-elle de bousculer votre vie dans votre futur logement ?

Dernier exemple, mais pas des moindres, vu l’évolution du monde du travail. Que se passe-t-il si vous êtes amené à changer de travail ? Si vous êtes muté dans une autre ville dans moins de 10 ans ?

Comme le montre cette étude de Meilleurtaux, il faut savoir que pour qu’un achat immobilier soit économiquement plus rentable par rapport à la location, vous devez y vivre au moins 17 ans pour un bien de 30m2 et au minimum 4 ans pour un 70m2. Ça c’est la moyenne nationale mais la durée peut s’allonger si vous vivez dans une grande ville. En dessous, vous perdrez de l’argent (en frais de transaction, impôts et taxes) et ça ne servira à rien.

Il faut également avoir en tête qu’on achète rarement une et une seule maison dans laquelle on va vivre toute notre vie. Avec l’évolution de la société, les gens bougent plus et il est très probable que vous fassiez au moins 2 ou 3 achats immobiliers dans votre vie.

Donc, en fonction des vos objectifs votre premier achat n’aura pas la même nature et vous n’allez pas y consacrer le même budget.

Question #3: Quel type de bien acheter ?

Maintenant que l’on a une idée plus précise du pourquoi on veut devenir propriétaire et où l’on va (vision à long terme), on va définir les fameux critères du bien que l’on souhaite acheter (comme ce que demande Stéphane Plazza à tous les participants de son émission sur M6, “Achat appartement ou maison” avant de commencer ses recherches :) ):

Quels sont vos critères ?

Quelle surface acheter ?
Nombre de pièces ?
Disposition des pièces ?
Immeuble Neuf ou ancien ?
Année de construction de l'immeuble ou de la maison ?
Avec ou sans travaux ?
Orientation (sud, nord) ?
Type de chauffage ?
Balcon, terrasse ? (c’est du luxe)
Quel étage ?

Je vous préviens, il sera difficile de trouver votre appartement idéal, il faudra savoir faire des concessions. Essayez de classer vos critères par ordre de priorité, du plus indispensable (celui dont vous ne pouvez pas vous passer et sur lequel vous ne voulez absolument pas transiger) à celui qui est le moins important (ce dernier doit être une sorte de bonus, la cerise sur le gâteau, mais qui ne va pas être bloquant pour votre achat). Par exemple ne fixez pas comme critère essentiel que tous les murs soient absolument peints en blanc, car vous pourrez facilement changer la couleur par la suite. De la même manière, une cuisine fermée par une cloison pourra facilement être ouverte avec un peu de travaux.

Question #4: Où acheter ?

La localisation est un élément essentiel dans l’achat d’un bien immobilier. En effet, c'est elle qui va être l’un des facteurs déterminants de la valeur de votre bien. Avoir un bon emplacement signifie que votre logement va s’apprécier au fil des années, car il se situe dans une ville dynamique, dans un quartier vivant, où les commerces fleurissent. Au contraire, acheter dans un endroit sensible, loin des transports, dépourvu de commerces ou d’écoles, où les emplois sont loin, est plutôt risqué car vous serez plus exposé aux aléas du marché et votre bien pourrait même se déprécier. C’est toujours la dure loi de l’offre et de la demande qui agit sur un territoire donné.

Voulez-vous:

un endroit calme ou plutôt dynamique où vous pourrez facilement sortir le soir ?
être à proximité du lieu de travail, des transports ?
être à proximité de vos amis, vos proches ?

A partir de là vous trouverez quelques villes ou quartiers qui vous conviendront le plus. N’hésitez pas à faire une rapide étude de chacun de ces territoires pour avoir une vision complète:

Est-ce que vous aimez bien ce quartier, cette ville ? (n’hésitez pas à vous promener, pour sentir l’atmosphère qui y règne)
Est-ce que vous vous sentez en sécurité dans ce quartier, dans cette ville ?
Y-a-t-il de la verdure, des parcs à proximité ?
Quelle est la densité des commerces de proximité ?
Y a-t-il des grandes entreprises qui ont établi leurs sièges à proximité ?
Quelles sont les installations culturelles et sportives à côté ?
Y a-t-il des écoles, des lycées, des universités ?
Quels sont les projets de la mairie en matière de constructions, réhabilitations ?

Question #5: Quel est mon budget ?

Parlons maintenant de ce qui fait mal au porte-monnaie :) à savoir du budget que vous vous fixez pour cet achat.

A moins que vous ayez un budget conséquent disponible de suite, il vous faudra très certainement prendre un crédit immobilier pour financer votre achat.

Avant toute chose, faites le bilan de vos finances pour savoir quel capital vous aurez à mobiliser pour constituer votre apport personnel.

Ensuite faites une petite étude des prix qui s’exercent dans la ville ou le quartier que vous ciblez. N’hésitez pas à regarder les annonces immobilières sur les sites Se Loger ou Pap.fr et faites une moyenne des prix par rapport à la surface que vous envisagez d’acheter.

Remarque: sur le site seloger.com, les annonces sont fournies par les agences immobilières et incluent déjà les frais d’agence (vous verrez à côté du prix la mention FAI = “frais d’agence inclus”), alors que sur pap.fr les annonces étant publiées par des particuliers, il n’y a donc pas d’intermédiaire et les prix sont affichés en “net vendeur".

Attention, souvent les gens (et j’ai fait cette erreur au début) se focalisent seulement sur le prix du bien, en oubliant les nombreux autres frais de transaction annexes qui vont se rajouter au fur et à mesure. Vous devez avoir une vue globale dès le début. Pas besoin d’être précis à l’euro près, mais pour être serein par la suite, il faut être conscient des différents montants qui s’ajoutent au prix du bien et définir une enveloppe approximative pour chaque poste de dépense.

Voici ce qu’il faut inclure dans votre budget: - Prix net vendeur - Frais d’agence (si bien vendu par une agence, environ 6 à 10% du prix net vendeur) - Frais de notaire (environ 8 à 9 % du prix net vendeur) - Frais bancaires et garanties bancaires (entre 1000 à 3000 €) - Travaux éventuels (définissez le montant maximal que vous souhaitez mobiliser) - Ameublement (une estimation sur le mobilier et autres produits

Posez-vous et faites plusieurs simulations sur une feuille de papier. Cela va vous donner votre budget maximal.

Enfin, je vous suggère de prendre rendez-vous avec votre banque pour leur exposer votre projet et avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt. Votre conseiller bancaire va vous faire plusieurs simulations en fonction de différents paramètres: durée d’emprunt, apport personnel, mensualité souhaitée, etc. A l’issue du rendez-vous, vous aurez ainsi le montant maximal du prêt auquel vous pouvez prétendre et une estimation du taux d’emprunt. Vous verrez donc si le montant du prêt que la banque vous propose avec votre apport personnel couvre votre budget maximal défini plus haut. Si ce n’est pas le cas, il faudra ajuster votre budget et trouver un bien moins cher.

Remarque: N’hésitez pas à passer à l’action dès demain, appelez votre conseiller bancaire et fixez un rendez vous pour la semaine prochaine. Lors du rendez-vous, discutez de votre projet avec lui, et demandez lui de faire différentes simulations.

Conclusion

Voilà j’espère que je vous ai aidé à définir un peu plus précisément votre projet. Vous avez maintenant une vue précise de ce que vous voulez acheter. Ainsi, devenir propriétaire ne sera plus pour vous un rêve éloigné, mais un objectif réaliste qui est déjà en cours d’élaboration.

N’hésitez pas à parler de votre projet d’achat avec vos amis, proches parents, voire vos collègues de travail. Vous ne savez pas combien de conseils, d’expériences on peut récupérer. Je suis presque certain que dans votre entourage il y a au moins une personne qui est devenue propriétaire et qui pourra vous conseiller, vous raconter son expérience, vous apporter des réponses à vos questions.

La prochaine étape à suivre sera de commencer ses recherches, sujet qui fera l’objet d’un prochain article.